在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控之下，成為價值洼地的二三線城市被不少開發(fā)商看好，以高品質(zhì)住宅盤起家的星河灣也不得不跟隨大流，開始走近二線城市。

 

  今年以來，星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事副總裁梁上燕甚少出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中，直到今年6月，在華北各省高調(diào)推廣公司首個位于二線城市的項目太原星河灣時，公眾才得以再次見到她職業(yè)經(jīng)理人強勢的一面。

 

  上半年，她將旗下廣州星河灣一幫子原班人馬全部拉到華北區(qū)域，欲將原汁原味星河灣搬到太原。

 

 

  《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系上梁上燕時，她正在太原項目所在地。“來到太原后，我們差不多在一年半左右的時間里既沒有做企業(yè)宣傳，也沒有進行項目推廣。”梁上燕對記者表示，他們不是要做大做強，而是要做精做強。

 

  新政調(diào)控之下，二三線城市發(fā)展成為未來開發(fā)商必爭之地。太原作為星河灣進入的首個非一線城市，外界給予了這個高品質(zhì)住宅盤高度的關(guān)注。梁上燕指出，太原是星河灣繼北京、上海、廣州之后選擇的中國第四座城市，“我們對太原未來的發(fā)展充滿信心”，這個項目也被她稱為“職業(yè)生涯中最精彩項目”。

 

  2009年2月，星河灣以13億元的價格獲取太原龍城大街南1020畝的地塊，用途為商業(yè)、住宅。而一年以來，星河灣對于太原項目宣傳甚少，直到今年6月，星河灣才揭開它神秘面紗，梁上燕開始在華北高調(diào)推廣太原星河灣項目，高品質(zhì)住宅盤預(yù)計在7月底正式入市。

 

  “我們的價格是全太原最高的，但具體多少目前還在制定中。”星河灣營銷部相關(guān)負責(zé)人表示，進入太原二線城市，并不會影響星河灣的品質(zhì)。

 

  據(jù)梁上燕透露，太原星河灣、上海星河灣、廣州星河灣第七期，加上原有項目，今年星河灣將會同時運作六大項目。未來的3~5年，星河灣的版圖將從京滬穗三大中心城市向中國五大重心區(qū)域不斷延伸。

 

  “太原這樣的二線城市，房地產(chǎn)市場相對不成熟，政府對于土地開發(fā)的成本、稅收這些都會有更優(yōu)惠的政策，同時地價也更便宜。”廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認為，相比一線城市，星河灣進軍太原成本更低，若產(chǎn)品未來發(fā)展具潛力，在資本市場融資會更加容易。

 

  太原官方最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月份太原市房屋銷售價格比去年同期上漲4.5%，而全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，太原房價上漲幅度相對較低。

 

 

  房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，要做大必然要上市融資，這是許多房企必走之路。而星河灣近十年的時間才進入四個城市，不少人質(zhì)疑星河灣開發(fā)模式單一。但梁上燕在多個場合指出，星河灣是做精品，而不是求大，做企業(yè)也不一定上市。

 

  實際上，之前星河灣曾兩度啟動上市計劃，但都遭遇擱淺。

 

  去年9月，廣州星河灣董事長黃文仔在廣州星河灣項目開盤時對外宣稱，正等待上市時機，但目前還未做相關(guān)的上市工作。事隔半年之久，上市事宜仍未果。

 

謝逸楓表示，“兩次上市擱淺，歸根結(jié)底，就是上市的時機不對。一次是因為金融危機，一次是因為房地產(chǎn)新政調(diào)控。”

 

  記者日前聯(lián)系星河灣方面，該公司相關(guān)人士透露，公司內(nèi)部目前都還沒有聽說要準備上市的消息，公司目前正致力打造太原星河灣。

 

  合富輝煌[2.82 2.92%]首席市場分析師黎文江曾對記者表示，作為赴港上市的企業(yè)來說，上市公司的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约巴顿Y回報等都是吸引投資者的因素，而最主要吸引的要么就是有龐大的土地儲備，要么就是有長期持有的商業(yè)地產(chǎn)。

 

  有業(yè)內(nèi)人士指出，而這兩項關(guān)鍵因素中，土地儲備成為星河灣上市軟肋，一定程度上限制了其上市。

 

  為了擴充土地儲備，2009年初，星河灣先后拿下廣州、太原地塊，而在北京五環(huán)地區(qū)也已有明確意向的地塊。有消息人士透露，星河灣在二線城市的天津、青島等區(qū)域也有一定量的土地儲備。

 

  此次星河灣進入被喻為北京“后花園”的太原，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著京滬杭地價房價飆升，太原房地產(chǎn)市場未來有一定的升值空間，星河灣首入二線城市太原，被寄予厚望。

 

  廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認為，星河灣進入二線太原，最終意圖還是擴張土地儲備，為上市做好鋪墊。不少企業(yè)都是通過土地儲備來獲取融資。但除了土地儲備的軟肋外，星河灣本身的自由資金和固定資產(chǎn)都有些欠缺。此外，在上市最重要的財務(wù)這塊，星河灣的財務(wù)人員配備，以及相應(yīng)的管理機制都不太成熟，這也是制約其上市的一大因素。

 

  當(dāng)下星河灣只有加大土地儲備，而二線城市地價便宜，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅铀俣€城市的布點、布局，從而提升品牌影響力，擴大品牌效應(yīng)。

 

《每日經(jīng)濟新聞》