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媒體報道 MEDIA ATTENTION

2008-02-22

星河灣上市聆訊堅信“不以土地論英雄”

（本文來源：第一財經日報）

新春剛過，星河灣就已展開頻繁的內部運作

    幾乎同時，星河灣赴港IPO的大幕已經拉開。一切似乎都在緊鑼密鼓地展開

    新春剛過，星河灣就已展開頻繁的內部運作。集團主席黃文仔于正月初八秘密抵達上海，并親自敦促星河灣上海項目開發建設的前期工作。星河灣副總裁田原則從北京被調任至上海，出任星河灣上海公司總經理一職。

    幾乎同時，星河灣赴港IPO的大幕已經拉開。一切似乎都在緊鑼密鼓地展開。

    逆流上市？

    來自香港方面的消息稱，本周四（21日），內地新股星河灣地產進行上市聆訊，已聘用瑞銀(UBS)和摩根士丹利(Morgan Stanley)作為上市保薦人，預計將籌集至多10億美元，有望成為新年第一只在香港實現IPO的內地地產股。

     昨天，《第一財經日報》獲得消息，香港地產巨頭和記黃埔(0013.HK)、新鴻基地產(0016.HK)、恒基地產(0012.HK)有意以星河灣戰略投資者的身份，分享星河灣的上市紅利。不過，星河灣目前拒絕了這些拋出的繡球，并沒有在IPO之前通過私募擴大股本。星河灣給出的一條拒絕理由是，星河灣的資金鏈條一直很寬裕。

     而另一只原本會成為2008年首只登陸港交所的內地房股——昌盛中國地產（1863.HK），其上市計劃卻被突然叫停，不根據原有時間表進行全球發售。

     世邦魏理仕投資基金的一位執行董事告訴記者，目前全球股市和香港股市持續低迷、內地的宏觀調控持續進行，內地地產商近期在香港上市的企業難以實現很高的市盈率，招股價和募集的資金額也難以實現預期的目標。由于市場的不確定性，考慮到大市行情會影響股票上市之后的表現，部分內地地產商忍痛剎車，考慮將上市計劃拖后一段時間。

    種種跡象表明，此時逆流上市似乎并非最佳時機。但一切似乎都阻止不了星河灣的步伐。

IPO成敗皆土地？

    星河灣副總裁梁上燕在上海接受本報記者專訪時則表示：“8年只做了2個項目，黃老板對于產品品質極其苛刻，而且耐得住寂寞。星河灣向來是一次只專心開發一個項目，決不做全國工程四處開花的事情。因此我們不會單純追求土地儲備的數量，因為土地擁有量不等于影響力與贏利能力。”

    她的一番話似乎在暗示星河灣此輪IPO將不遵循“土地為王”的估值準則。

     但是，內地房企登陸港股，獲得投資者青睞的一個重要因素大多是土地儲備，但這顯然是星河灣的弱項。

     事實上，因為土地儲備足而摔跟頭的準上市企業并不鮮見。如今已成功上市的潘石屹就曾在這個問題上吃過大虧，上市計劃一再擱淺。其重要的原因之一就是由于土地儲備不足，承銷商定價未達其心理預期。

     但梁上燕顯然并不認同上市成敗皆歸土地的說法。她舉例說，2005年北京星河灣上市銷售，定價15000元/平方米，當年半年的銷售業績是12.4億元，是當年度北京高端住宅市場的銷售冠軍；2006年實現銷售20.6億元，是年度住宅銷售冠軍；2007年實現銷售32.8億元，是年度高端住宅銷售冠軍。2008年，北京星河灣初步預計的銷售業績目標是35億元。

    這個累計銷售總額已經超過100億元的北京星河灣，占地面積僅僅34公頃。

    在她看來，現在的地產企業有許多不同的發展模式，所面對的目標消費群體、產品定位各自不同。現在星河灣選擇的地產路線是一條小眾、精品的路線，要用有限的土地建成精品，實現單體價值最大化，而不是追求大量土地儲備。不過，星河灣似乎也已經意識到土地儲備的問題。

      據梁上燕介紹，未來星河灣地產的戰略布局是以廣州為核心的華南版圖、以上海為中心的華東版圖及以北京為中心的華北版圖。像華南、華北、華東等地區的部分重要城市，星河灣地產也有發展計劃在醞釀。

星河灣上市聆訊 堅信“不以土地論英雄”

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