12月26日，第二屆房教中國地產(chǎn)人年會暨第八屆中國房地產(chǎn)策劃師年會在上海星河灣酒店舉辦。下午三點左右，星河灣集團副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍女士接受了小范圍的媒體專訪。她表示，星河灣從第一天開始到現(xiàn)在，堅守品質(zhì)的初心不變。星河灣發(fā)展，一直是比較健康、穩(wěn)健和安全的。

星河灣集團副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍

中國將進入以品質(zhì)需求作為導向的品質(zhì)消費時代和生活方式變革時代

記者：房地產(chǎn)進入下半場，您如何看待白銀時代、互聯(lián)式+時代房地產(chǎn)行業(yè)的可能性變化？

吳惠珍：房地產(chǎn)行業(yè)不是進入了下半場，而是進入了又一個全新的上半場，中國的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費發(fā)展已經(jīng)進入一個結構性變革、產(chǎn)業(yè)升級具有歷史性意義的新階段，當下熱議的供給側改革正是基于這種市場發(fā)展背景提出的。

這種影響將是深刻、深層次的，對于中國房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向及理念，將會是一次全新的梳理和升華。中國將進入以品質(zhì)需求作為導向的品質(zhì)消費時代和生活方式變革時代。中國人口眾多，好產(chǎn)品自然有市場。消費者越來越理性和成熟，實實在在地做好產(chǎn)品，市場就會認可。

中國消費者對于品質(zhì)消費的饑渴，從需求側開始倒逼產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場結構調(diào)整，所有企業(yè)都應該做好迎接這個市場變革的準備。企業(yè)競爭的根本，是產(chǎn)品品質(zhì)和服務的創(chuàng)造和提升。互聯(lián)網(wǎng)作為技術、路徑和工具，將在產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級發(fā)揮更大的作用，包括服務給客戶帶來的真實體驗感創(chuàng)造。

星河灣一直堅持用百年建筑的標準來進行開發(fā)

記者：有專家說未來房企只剩下1萬家，您覺得未來大中小型房企如何分化？星河灣如何定位自己？

吳惠珍：老板的定力非常重要。市場充滿著誘惑，會有很多其他吸引，但企業(yè)不能浮躁地發(fā)展。時間證明，星河灣的路很正確。星河灣從第一天開始到現(xiàn)在，堅守品質(zhì)的初心不變。星河灣發(fā)展，一直是比較健康、穩(wěn)健和安全的。

星河灣一直堅持用進年建筑的標準來進行開發(fā)。正如黃文仔董事長所言，一個好的建筑，應該是留給世人的藝術品，可以作為藝術品和傳世品存在，更應是城市文化、城市文明的象征。這種品質(zhì)理念、價值觀念，如今已經(jīng)滲透到星河灣集團旗下所有的產(chǎn)業(yè)，酒店、物業(yè)、教育、酒業(yè)等。一直以來，星河灣都非常注重社會責任感的表達和社會價值的真正創(chuàng)造，做一個受世人尊敬的企業(yè)，是所有星河灣人的信念和教條。過去、現(xiàn)在和將來，星河灣都會有責任心、有良心地珍惜土地，將產(chǎn)品一個一個地做好。

“品質(zhì)”是一主多元和堅守住宅的核心

記者：大部分房企一主多元，小部分房企依舊堅守住宅，您怎么看待房企轉型的差異性和方向性？

吳惠珍：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展沒有既定公式，每個企業(yè)都會根據(jù)自己的特長、特點制定相應的發(fā)展策略。無論一主多元，還是堅守住宅，核心都是“品質(zhì)”二字，必須在產(chǎn)品品質(zhì)上真正下功夫。產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品附加值的創(chuàng)造、創(chuàng)新，在當下更為重要，因為我們面對的是一個全新的品質(zhì)消費時代的來臨。現(xiàn)在所謂的房企轉型，用“房地產(chǎn)+”概念和產(chǎn)業(yè)升級概念來表述更加準確。

產(chǎn)業(yè)競爭、城市建設優(yōu)化和城市生活高端化體現(xiàn)城市格局之變

記者：未來80%房地產(chǎn)市場集中在20%城市，您如何看待房地產(chǎn)城市格局之變？星河灣城市布局的原則是什么，未來有無方向性調(diào)整？
吳惠珍：中國已經(jīng)形成幾個大的城市群、城市生態(tài)圈，相互依賴，又相互競爭。很多城市都在進行重新的定位和卡位，城市格局的變化，將在產(chǎn)業(yè)競爭、城市建設優(yōu)化和城市生活高端化三個方向上產(chǎn)生。城市發(fā)展必須添加更多的創(chuàng)新要素。星河灣的城市布局，不會簡單進行區(qū)域劃分，會有自己的評判標準。具有內(nèi)在競爭力、良性發(fā)展周期和創(chuàng)新發(fā)展能力的城市，星河灣將會進行重點評估。

以品質(zhì)而非價格評判豪宅

記者：“供給側改革”與“化解房地產(chǎn)庫存”是近期中國地產(chǎn)界的兩個熱點。在您看來，中國豪宅的供給側是否存在結構性問題？從供給側的角度來看，您認為中國豪宅未來的發(fā)展方向將會發(fā)生怎樣的變化？中國目前土地價格還在不斷攀升，由此，中國一線城市商品房市場的全豪宅化趨勢非常明顯。您對此怎么看？

吳惠珍：中國人口眾多，好的產(chǎn)品一定會有市場。不能以價格來評判是不是豪宅，產(chǎn)品品質(zhì)更重要。中國的城市，因為地價攀升而“被高端化”；中國的住宅，也因為地價攀升而“被豪宅化”。確實，這種現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)更為明顯。

星河灣自面市以來，一直專注于中國高凈值人群居住方式，繼而是生活方式的研究，所以我們更容易感受到中國高凈值人群居住需求及生活方式需求變化的溫度。供給側改革，提出的是一個中國經(jīng)濟及各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須面對、非常嚴肅的課題和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)因為不動產(chǎn)特性，面對的產(chǎn)品結構性問題將更加嚴峻，這在一線城市豪宅市場更加突出。

豪宅的核心價值是高端品質(zhì)產(chǎn)品和高品質(zhì)化生活，不是單純的價格。中國豪宅客戶的品質(zhì)鑒別能力發(fā)展非常快，對資產(chǎn)的認識已經(jīng)具備全球化觀念。所以，中國豪宅的標準還要往前看、往上走，必須是國際標準。星河灣一直在用國際標準要求自己。現(xiàn)在星河灣在百年建筑的基礎上提出了品質(zhì)住區(qū)的新要求。

以“理想的第一居所“為主旨，豪宅向品質(zhì)住區(qū)方向延伸

記者：2015年中國房地產(chǎn)進入豪宅元年，星河灣先發(fā)優(yōu)勢在哪里？今后星河灣產(chǎn)品創(chuàng)新方向是什么？

吳惠珍：星河灣的發(fā)展，一直以來相對較為健康、穩(wěn)健和安全。星河灣的先發(fā)優(yōu)勢，我想主要有以下這么幾點：首先這種優(yōu)勢來自于老板。黃文仔董事長對于企業(yè)發(fā)展的定位非常準確；第二，星河灣擁有一支出色的專業(yè)團隊；第三是“用心、舍得、創(chuàng)新“六個字背后精力、時間及技術的巨大投入，包括黃董本人。還有就是產(chǎn)業(yè)的成熟化、專業(yè)化、精細化程度。

星河灣的創(chuàng)新方向，將會以“理想的第一居所“為主旨，從豪宅向品質(zhì)住區(qū)方向繼續(xù)延伸。黃董已經(jīng)多次向開發(fā)、設計、物業(yè)、酒店、教育等板塊提出了”要給業(yè)主看得見的附加值“的新要求。

星河灣會根據(jù)市場需求的變化來安排生產(chǎn)

記者：近年星河灣的大平層產(chǎn)品面積段更加豐富了。一面做小一面做更大背后是怎么思考的？

吳惠珍：消費者日趨成熟、理性和個性化，星河灣需要不斷地提升與進步。星河灣的戶型創(chuàng)新，以黃文仔董事長提出的“50年不落后”作為考量。無論大或小，必須符合中國高凈值人群居住需求發(fā)展、生活方式變革以及家庭成員結構的變化。星河灣會根據(jù)市場需求的變化來安排生產(chǎn)，也希望星河灣的產(chǎn)品能夠符合更多人的需要。

星河灣看中資本市場對于星河灣集團的認可

記者：不久前，星河灣發(fā)行30億元人民幣公司債，成為民營房地產(chǎn)企業(yè)單次發(fā)行融資規(guī)模最大的公司債券之一，并且得到了農(nóng)行總行28.4億元的授信額度。您認為，資本市場對星河灣的最大認可在哪里？

吳惠珍：星河灣的現(xiàn)金流一直較好。星河灣不在乎發(fā)債多少，而是看中資本市場對于星河灣集團的認可。此次發(fā)債的意義在于，證明了星河灣的實力、競爭力、財務穩(wěn)健度、企業(yè)信用和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

資本市場的指標是硬性的。除此之外，資本市場也會關注一個企業(yè)是否具備良好的社會責任感、品牌形象和客戶口碑。星河灣集團專注于開發(fā)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，表現(xiàn)了良好的盈利能力、償債能力、公司治理與管治。

結合智能化技術提升服務品質(zhì)

記者：物業(yè)O2O越來越流行，新時期星河灣物業(yè)如何在高端服務和高凈值人群商業(yè)化盈利保持平衡？

吳惠珍：除了做產(chǎn)品，星河灣在服務上也做了很多工作。黃文仔董事長經(jīng)常強調(diào)“業(yè)主是星河灣上帝”。星河灣擺在第一位的，是業(yè)主的利益，是做好產(chǎn)品、做好服務。星河灣非常關注業(yè)主需求，常常思考如何將服務做得更好。

服務價值是實實在在做出來的。星河灣經(jīng)過十五的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)擁有超過2萬戶業(yè)主，這是星河灣非常寶貴的線下“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。高凈值人群的服務具有一定的特殊性，星河灣物業(yè)經(jīng)過十幾年的摸索與實踐，已經(jīng)具有了豐富的服務經(jīng)驗和良好的服務運營能力。

星河灣物業(yè)會從客戶需求出發(fā)，結合現(xiàn)在的智能化等技術，通過不斷地創(chuàng)新讓業(yè)主感受到星河灣服務品質(zhì)的提升。結合高凈值人群需求變化和服務研究，星河灣目前正在開發(fā)和完善新的優(yōu)質(zhì)服務模塊。

創(chuàng)新是星河灣物業(yè)服務的常態(tài)

記者：好房子是養(yǎng)出來的，好價格是服務支撐的，星河灣未來物業(yè)服務有哪些創(chuàng)新和原則？
吳惠珍：創(chuàng)新在星河灣是常態(tài)，物業(yè)服務同樣如此。星河灣物業(yè)服務的創(chuàng)新將始終圍繞“理想的第一居所”、“給業(yè)主看得見的附加值”的目標展開，“業(yè)主利益優(yōu)先“是物業(yè)服務升級和創(chuàng)新的原則。今年廣州星河灣半島三期和上海星河灣二期A區(qū)首批交樓，一次交樓滿意度再度超過97%、99%，這其中物業(yè)服務起到了不可忽視的作用。

星河灣酒店是否上市？順其自然

記者：前不久看到一篇關于星河灣酒店準備單獨上市的消息，這個消息準確嗎？

吳惠珍：2008年，星河灣是具備了上市條件的，只差一步路演，但黃董果斷地叫停了。黃董強調(diào)要注重中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展中，一個企業(yè)應該承擔的責任。如果上市，有所得也有所失。追求速度與規(guī)模的同時，對品質(zhì)會有不得已的放棄。但我們們也從上市的系統(tǒng)準備中學到了許多，像標準化、規(guī)范化等，我們將這些都運用到了現(xiàn)在公司的管治中。

星河灣集團經(jīng)過21年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了“一主多元“的產(chǎn)業(yè)格局。房地產(chǎn)開發(fā)是核心業(yè)務，同時酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、教育事業(yè)、生產(chǎn)制造、商務經(jīng)營及酒業(yè)也發(fā)展穩(wěn)健。

星河灣酒店目前已經(jīng)發(fā)展至六家，青島、西安兩地酒店也正在建設中。去年6家運營的星河灣酒店累計營業(yè)額近4億，盈利過千萬。今年10月，星河灣酒店業(yè)務同比增長10%。在競爭激烈的上海市場，近200家酒店，星河灣兩座酒店均位于前15名榜單。今年新開業(yè)僅半年的閔行星河灣酒店，與多家跨國酒店競爭，多次占據(jù)閔行區(qū)酒店預定首位。目前星河灣酒店板塊還在繼續(xù)苦練內(nèi)功，包括標準化建設、品牌建設、管控體系優(yōu)化、服務體驗升級以及成本控制等。

星河灣酒店是自主品牌的酒店。星河灣已經(jīng)是中國的地產(chǎn)品牌，我們希望星河灣酒店也能發(fā)展成為中國的酒店業(yè)品牌。至于是否上市，順其自然。發(fā)展是一步步腳踏實地的做出來的。

星河灣集團經(jīng)過21年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了“一主多元“的產(chǎn)業(yè)格局。房地產(chǎn)開發(fā)是核心業(yè)務，同時酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、教育事業(yè)、生產(chǎn)制造、商務經(jīng)營及酒業(yè)也發(fā)展穩(wěn)健。

星河灣集團七大業(yè)務板塊發(fā)展，都希望能夠對行業(yè)發(fā)展有所推動，能夠建立國際化的星河灣品質(zhì)標準，并且能夠在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上真正的獨擋一面。

對今年的銷售目標完成情況非常滿意

記者：您對星河灣今年的銷售目標完成情況滿意嗎？
吳惠珍：非常滿意。星河灣好幾個城市今年都提前完成了今年的目標。像上海區(qū)域。提前一個季度完成了任務。近期上海、北京兩地的買家可以說是“跑步進場“。但星河灣更為高興和鼓舞的是，這些數(shù)字背后代表的是對星河灣價值的高度認可。

2016年貴價盤和真豪宅將出現(xiàn)明顯的市場“分水嶺”

記者：您對2016的中國房地產(chǎn)市場如何看？

吳惠珍：謹慎地樂觀。中國房地產(chǎn)業(yè)將全面進入結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，優(yōu)勝劣汰在豪宅市場表現(xiàn)將更為突出，貴價盤和真正的豪宅將出現(xiàn)明顯的市場“分水嶺“，與此同時，產(chǎn)品品質(zhì)將在品質(zhì)消費需求的倒逼下有所突破。